„Dobre zdjęcia zrobią całą robotę”, czyli najczęstsze mity o przygotowaniu mieszkania do sprzedaży.

„Kupujący sobie wyobrazi”.

„Wystarczy trochę posprzątać”.

„Wystawmy drożej, najwyżej później obniżymy”.

Takie zdania często pojawiają się przed rozpoczęciem sprzedaży nieruchomości. W teorii brzmią niewinnie i rozsądnie. W praktyce mogą oznaczać słabszy start ogłoszenia, mniej zapytań, dłuższy czas sprzedaży oraz szybsze rozmowy o obniżeniu ceny.

Pierwsze wrażenie dotyczące nieruchomości powstaje jeszcze zanim kupujący przekroczy jej próg. Najczęściej dzieje się to podczas przeglądania ofert w internecie. Dlatego sposób przygotowania mieszkania, jego prezentacja oraz strategia cenowa mają bezpośredni wpływ na zainteresowanie ofertą.

Home staging nie polega wyłącznie na ustawieniu poduszek, zapaleniu świec i postawieniu wazonu z kwiatami. To strategiczne przygotowanie produktu do sprzedaży.

„Kupujący sobie wyobrazi”

Nie każdy kupujący potrafi wyobrazić sobie potencjał mieszkania. Puste pomieszczenie może wydawać się mniejsze niż w rzeczywistości, a pokój wypełniony przypadkowymi meblami – nieustawny i mało funkcjonalny.

Kupujący nie zawsze zobaczy, że po przesunięciu kanapy zmieści się stół, a po zmianie koloru ścian wnętrze stanie się jaśniejsze. Może też nie zauważyć, że niewielki pokój da się urządzić jako wygodną sypialnię, gabinet lub pokój dziecka.

Zadaniem dobrze przygotowanej oferty jest ograniczenie liczby rzeczy, które odbiorca musi sobie wyobrażać.

Odpowiedni układ mebli, pokazanie funkcji pomieszczeń i właściwe proporcje wyposażenia pomagają kupującym zrozumieć przestrzeń. Dzięki temu łatwiej mogą zobaczyć w mieszkaniu swoje przyszłe miejsce do życia.

„Wystarczy trochę posprzątać”

Porządek jest ważny, ale stanowi dopiero początek przygotowania nieruchomości do sprzedaży.

Samo sprzątanie nie rozwiąże problemu:

• niefunkcjonalnego układu mebli,
• zbyt dużej liczby przedmiotów,
• przypadkowych kolorów,
• zasłoniętych okien,
• widocznych usterek,
• wnętrza niedopasowanego do grupy docelowej.

Przygotowanie mieszkania wymaga spojrzenia na nie oczami potencjalnego kupującego. Właściciel jest przyzwyczajony do swojego wnętrza, dlatego często nie zauważa elementów, które mogą odciągać uwagę od największych zalet nieruchomości.

Czasem wystarczy zmiana ustawienia mebli, usunięcie części wyposażenia i poprawa oświetlenia. W innych przypadkach potrzebne jest malowanie, drobne naprawy, wymiana tekstyliów lub uzupełnienie brakującego wyposażenia.

Nie chodzi jednak o przeprowadzenie kosztownego remontu. Chodzi o wybór takich działań, które mają największą szansę przełożyć się na odbiór nieruchomości i jej wartość w oczach kupującego.

„Zdjęcia zrobią robotę”

Profesjonalna sesja zdjęciowa jest bardzo ważnym elementem sprzedaży, ale nawet najlepszy fotograf może pokazać tylko to, co znajduje się przed obiektywem.

Zdjęcia nie ukryją chaosu, nadmiaru mebli, źle dobranych kolorów ani nieczytelnej funkcji pomieszczenia. Mogą wręcz mocniej uwidocznić problemy, które na co dzień wydają się właścicielowi mało istotne.

Najlepsze efekty powstają wtedy, gdy profesjonalna fotografia jest ostatnim etapem przemyślanego przygotowania nieruchomości.

W Boro Estate najpierw analizujemy potencjał mieszkania i jego grupę docelową. Następnie podpowiadamy, jak poprawić funkcję, które meble usunąć, jakie naprawy wykonać i stylizujemy wnętrze. Dopiero wtedy przechodzimy do sesji zdjęciowej i przygotowania ogłoszenia.

Kupujący najpierw widzi ofertę w internecie. Jeżeli zdjęcia nie zatrzymają jego uwagi, prawdopodobnie nie przeczyta opisu i nie umówi się na prezentację. Argument, że „na żywo mieszkanie wygląda lepiej”, może więc nie mieć znaczenia, bo część zainteresowanych nigdy nie zdecyduje się zobaczyć go na żywo.

„Home staging to poduszki i świeczki”

Dekoracje są najbardziej widocznym elementem home stagingu, ale zwykle pojawiają się dopiero na końcu procesu.

Profesjonalne przygotowanie nieruchomości obejmuje między innymi:

• analizę grupy docelowej,
• określenie mocnych i słabych stron mieszkania,
• poprawę funkcji pomieszczeń,
• ograniczenie liczby rzeczy osobistych,
• dobór odpowiedniego wyposażenia,
• naprawę widocznych usterek,
• uporządkowanie kolorystyki,
• poprawę doświetlenia,
• stylizację wnętrza,
• przygotowanie do zdjęć i prezentacji.

Poduszki, tekstylia, rośliny i dekoracje mają jedynie podkreślić efekt. Nie zastąpią właściwego układu, dobrego światła ani strategicznych decyzji dotyczących przygotowania oferty.

Home staging nie jest dekorowaniem dla samej estetyki. Jego celem jest pokazanie kupującemu potencjału nieruchomości oraz ułatwienie mu podjęcia decyzji.

„Nie będziemy inwestować przed sprzedażą”

Właściciele często nie chcą ponosić żadnych kosztów związanych z nieruchomością, z której planują się wyprowadzić. Warto jednak pamiętać, że brak przygotowania również może generować koszty.

Mogą nimi być:

• długi czas ekspozycji ogłoszenia,
• konieczność kolejnych obniżek ceny,
• niewielka liczba prezentacji,
• utrzymywanie pustego mieszkania,
• opłaty administracyjne i kredytowe,
• słabsza pozycja podczas negocjacji.

Drobna inwestycja wykonana przed publikacją oferty może być bardziej opłacalna niż duża obniżka ceny po kilku miesiącach nieskutecznej sprzedaży.

Kluczowe jest jednak właściwe zaplanowanie budżetu. Nie każde mieszkanie wymaga remontu i nie każda zmiana zwróci się podczas sprzedaży. Dlatego zakres prac powinien wynikać z analizy konkretnej nieruchomości, jej ceny, lokalizacji, stanu technicznego oraz oczekiwań grupy docelowej.

„Wystawmy drożej, najwyżej obniżymy”

Cena nieruchomości nie broni się dlatego, że została wpisana w ogłoszeniu. Broni ją wartość, którą widzi kupujący.

Jeżeli mieszkanie wygląda na zadbane, funkcjonalne i gotowe do zamieszkania, zainteresowany ma mniej argumentów do negocjacji. Nie musi od razu szacować kosztu malowania, wymiany oświetlenia, naprawy usterek czy uporządkowania wnętrza.

Home staging nie zastępuje prawidłowej wyceny i nie sprawi, że każdą nieruchomość można sprzedać za dowolną kwotę. Może jednak zwiększyć postrzeganą wartość mieszkania, wyróżnić je na tle konkurencji i pomóc obronić cenę podczas rozmów z kupującymi.

Znaczenie ma również moment wejścia oferty na rynek. Nowe ogłoszenie wzbudza największe zainteresowanie w pierwszych dniach publikacji. Jeżeli cena jest zawyżona, część kupujących może odrzucić ofertę bez umawiania prezentacji.

Późniejsza obniżka nie zawsze przywróci efekt nowości. Długo obecne na rynku ogłoszenie może dodatkowo wywoływać pytania o to, dlaczego mieszkanie nadal się nie sprzedało.

Dlatego odpowiednia cena i dobre przygotowanie powinny być elementami jednej strategii.

Mieszkanie nie musi podobać się wszystkim

Jednym z częstych błędów jest próba stworzenia wnętrza, które będzie neutralne do tego stopnia, że nie wywoła żadnych emocji.

Tymczasem nieruchomość nie musi podobać się każdemu. Powinna przekonać osoby, dla których została przygotowana.

Inaczej prezentuje się mieszkanie przeznaczone dla rodziny z dzieckiem, inaczej lokal dla inwestora, a jeszcze inaczej apartament dla pary pracującej zdalnie. Grupa docelowa wpływa na sposób pokazania funkcji pomieszczeń, wyposażenie, komunikację marketingową oraz zdjęcia.

Kupujący powinien zobaczyć nie tylko metry kwadratowe. Powinien również zrozumieć, jak może wyglądać jego codzienne życie w danej przestrzeni.

Home staging jako element strategii sprzedaży

Skuteczna sprzedaż nieruchomości nie zaczyna się od zrobienia zdjęć i opublikowania ogłoszenia. Zaczyna się od przygotowania planu.

W Boro Estate analizujemy nieruchomość, grupę docelową, konkurencyjne oferty oraz działania, które mogą poprawić jej odbiór. Home staging łączymy z odpowiednią wyceną, profesjonalną sesją, materiałami marketingowymi i sposobem prezentacji mieszkania.

Dzięki temu nieruchomość nie jest jedną z wielu podobnych ofert. Staje się przemyślanym produktem, którego wartość kupujący może zobaczyć już od pierwszego kontaktu z ogłoszeniem.

Dobrze przygotowane mieszkanie nie tylko przyciąga uwagę. Pomaga wygenerować większe zainteresowanie, ograniczyć argumenty do negocjacji i obronić cenę sprzedaży.

Planujesz sprzedaż nieruchomości i zastanawiasz się, jak przygotować ją do wejścia na rynek? Skontaktuj się z Boro Estate. Ocenimy potencjał mieszkania, zaplanujemy zakres potrzebnych działań i przeprowadzimy Cię przez cały proces sprzedaży.

Skontaktuj się z Boro Estate i sprawdź, jak możemy pomóc Ci sprzedać lub kupić mieszkanie w Warszawie.

Kontakt: