Jak długo sprzedaje się mieszkanie na Żoliborzu?

Sprzedaż mieszkania na Żoliborzu może zająć kilka tygodni, ale równie dobrze kilka miesięcy. Sama lokalizacja w jednej z najbardziej poszukiwanych dzielnic Warszawy nie gwarantuje szybkiej transakcji.

Według dostępnych danych rynkowych przeciętny czas ekspozycji oferty mieszkania na Żoliborzu wynosi obecnie około 88 dni. Dla całej Warszawy jest on dłuższy, więc nieruchomości na Żoliborzu statystycznie znajdują kupujących szybciej niż przeciętne mieszkanie w stolicy.

To jednak tylko punkt odniesienia.

W praktyce dobrze wycenione i odpowiednio przygotowane mieszkanie może znaleźć kupującego znacznie szybciej. Z kolei nieruchomość, która już na starcie pojawi się na rynku ze zbyt wysoką ceną lub nieatrakcyjną prezentacją, może pozostać w sprzedaży przez wiele miesięcy.

Ile średnio trwa sprzedaż mieszkania na Żoliborzu?

Aktualne dane wskazują na około 88 dni ekspozycji oferty dla całej dzielnicy. Nie oznacza to jednak, że każde mieszkanie będzie sprzedawało się przez trzy miesiące.

Tempo sprzedaży różni się nawet pomiędzy poszczególnymi częściami Żoliborza.

Według danych publikowanych dla lokalnego rynku:

• na Starym Żoliborzu czas ekspozycji może wynosić około 72 dni,
• na Sadach Żoliborskich około 94 dni,
• średnia dla całego Żoliborza to około 88 dni.

Różnice wynikają między innymi z rodzaju zabudowy, poziomu cen, liczby konkurencyjnych ofert i profilu kupujących.

Dlatego pytanie nie powinno brzmieć wyłącznie:

„Ile czasu sprzedaje się mieszkanie na Żoliborzu?”

Znacznie ważniejsze jest:

„Ile czasu powinno sprzedawać się moje mieszkanie, przy właściwej cenie i strategii?”

Żoliborz jest atrakcyjnym rynkiem, ale kupujący mają wybór

Żoliborz pozostaje jedną z najdroższych dzielnic Warszawy. Aktualne dane transakcyjne pokazują mediany przekraczające 20 tys. zł za m², przy czym poziom cen bardzo mocno zależy od konkretnej części dzielnicy, budynku i standardu nieruchomości.

Jednocześnie na rynku dostępnych jest wiele mieszkań konkurujących o uwagę podobnej grupy kupujących.

To oznacza, że sama lokalizacja przestaje wystarczać.

Kupujący porównuje dziś nie tylko cenę i metraż, ale również:

• standard budynku,
• układ mieszkania,
• piętro i ekspozycję,
• balkon lub taras,
• miejsce postojowe,
• stan nieruchomości,
• jakość zdjęć i prezentacji,
• otoczenie,
• a także inne mieszkania dostępne w tym samym czasie.

Dlatego dwie nieruchomości w tym samym budynku mogą mieć zupełnie inny czas sprzedaży.

Co najbardziej wpływa na czas sprzedaży mieszkania?

1. Cena wejścia na rynek

To jeden z najważniejszych elementów całej strategii sprzedaży.

Zbyt wysoka cena nie tylko ogranicza liczbę zainteresowanych. Może również sprawić, że oferta zacznie się „starzeć”.

W pierwszych dniach po publikacji ogłoszenie trafia do największej liczby osób aktywnie poszukujących mieszkania w danej lokalizacji. Jeśli cena znacząco odbiega od tego, co kupujący uznają za uzasadnione, zainteresowanie może być niewielkie.

Po kilku tygodniach pojawia się dodatkowy problem:

„Dlaczego to mieszkanie nadal się nie sprzedało?”

Długa obecność na portalach może osłabić pozycję sprzedającego również podczas negocjacji.

Dlatego dobrze przygotowana strategia cenowa nie polega na ustaleniu najwyższej możliwej ceny ofertowej. Chodzi o znalezienie takiego poziomu wejścia na rynek, który pozwoli wygenerować zainteresowanie właściwej grupy kupujących.

2. Konkretna lokalizacja

„Żoliborz” to za mało, żeby przewidzieć tempo sprzedaży.

Inaczej funkcjonuje rynek mieszkań na Starym Żoliborzu, inaczej na Sadach Żoliborskich, a jeszcze inaczej w nowych inwestycjach w rejonie Rydygiera, Przasnyskiej czy Dygata.

W niektórych lokalizacjach kupujący szukają przede wszystkim charakteru kamienicy i zielonego otoczenia. W innych większe znaczenie mają garaż, winda, standard części wspólnych, taras czy układ mieszkania.

Im lepiej znamy lokalnego kupującego, tym łatwiej odpowiednio przygotować i zakomunikować ofertę.

3. Standard przygotowania nieruchomości

Pierwsze wrażenie ma ogromne znaczenie, szczególnie przy dużej konkurencji.

Mieszkanie nie musi być świeżo wyremontowane. Powinno jednak zostać przedstawione w taki sposób, aby kupujący mógł łatwo zobaczyć jego potencjał.

Czasami wystarczą:

• uporządkowanie przestrzeni,
• ograniczenie liczby rzeczy osobistych,
• korekta ustawienia mebli,
• odświeżenie ścian,
• poprawienie oświetlenia,
• odpowiednie tekstylia i dodatki.

W innych przypadkach potrzebny jest bardziej rozbudowany home staging.

Celem nie jest dekorowanie mieszkania. Celem jest stworzenie produktu, który będzie bardziej czytelny i atrakcyjny dla odpowiedniej grupy odbiorców.

4. Zdjęcia i marketing oferty

Sprzedaż mieszkania zaczyna się dziś zazwyczaj od ekranu telefonu.

Kupujący widzi kilkanaście lub kilkadziesiąt podobnych ofert. Dopiero jeśli jedna z nich zwróci jego uwagę, przechodzi dalej.

Dlatego profesjonalna fotografia, właściwa kolejność zdjęć, opis, video i sposób przedstawienia najważniejszych atutów nieruchomości mają bezpośredni wpływ na liczbę osób, które zdecydują się umówić prezentację.

Im więcej właściwych kupujących trafia na prezentację, tym większa jest szansa na szybszą transakcję.

5. Metraż i cena całkowita

Cena za metr nie jest jedynym ograniczeniem.

Dla kupującego bardzo często najważniejszy jest całkowity budżet zakupu.

Mieszkanie za 1 mln zł i apartament za 3 mln zł, nawet położone kilkaset metrów od siebie, funkcjonują w zupełnie innych grupach popytu.

Im wyższa cena całkowita nieruchomości, tym potencjalna grupa kupujących jest zwykle węższa.

Dlatego przy dużych mieszkaniach i apartamentach dłuższy czas sprzedaży nie musi oznaczać, że oferta została źle przygotowana.

6. Układ mieszkania

Kupujący nie kupuje metrów kwadratowych — kupuje sposób, w jaki będzie mógł z nich korzystać.

Dobrze zaprojektowane 55 m² z dwiema sypialniami może zostać odebrane jako bardziej funkcjonalne niż większe mieszkanie z niekorzystnym układem.

Znaczenie mają między innymi:

• liczba ustawnych pokoi,
• wielkość strefy dziennej,
• możliwość wydzielenia dodatkowego pomieszczenia,
• miejsce do przechowywania,
• rozmieszczenie łazienek,
• ekspozycja okien.

Właściwa prezentacja funkcjonalności może mieć duże znaczenie dla tempa sprzedaży.

7. Moment wejścia na rynek

Rynek nieruchomości nie działa z taką samą intensywnością przez cały rok.

Znaczenie mają:

• poziom stóp procentowych,
• dostępność kredytów,
• nastroje kupujących,
• liczba dostępnych mieszkań,
• sezonowość,
• sytuacja gospodarcza.

Dlatego wyniki sprzedaży z jednego okresu nie zawsze można bezpośrednio przenieść na kolejny.

Właśnie dlatego przed wejściem z ofertą analizujemy aktualną konkurencję, a nie tylko historyczne transakcje.

Czy mieszkanie można sprzedać w kilka tygodni?

Tak.

Ale szybka sprzedaż powinna być efektem właściwej strategii, a nie przypadkowo zaniżonej ceny.

W jednej z naszych realizacji na Żoliborzu właściciel wcześniej próbował sprzedać mieszkanie przez około 4 miesiące bez rezultatu.

Po przyjęciu nieruchomości pod swoje skrzydła przygotowaliśmy nową strategię sprzedaży, przeprowadziliśmy home staging i stworzyliśmy nową prezentację oferty.

Efekt?

Sprzedaż po pierwszej prezentacji, w ciągu około 3 tygodni za gotówkę.

Cena transakcyjna wyniosła 1 312 000 zł.

To dobry przykład tego, że problemem nie zawsze jest sama nieruchomość. Czasami potrzebna jest zmiana sposobu, w jaki zostaje wprowadzona na rynek.

Czy szybka sprzedaż zawsze oznacza sukces?

Nie.

Jeżeli mieszkanie zostaje sprzedane pierwszej osobie w pierwszych godzinach po publikacji, warto zadać sobie pytanie, czy cena nie została ustalona zbyt nisko.

Naszym celem nie jest więc:

„sprzedać jak najszybciej”.

Celem jest:

sprzedać możliwie skutecznie, w odpowiednim czasie i na najlepszych możliwych warunkach.

Czas sprzedaży jest tylko jednym z mierników.

Równie ważne są:

• cena końcowa,
• pozostałe warunki sprzedaży,
• poziom zainteresowania ofertą,
• liczba wartościowych prezentacji,
• bezpieczeństwo transakcji.

Kiedy należy zareagować, jeśli mieszkanie się nie sprzedaje?

Nie trzeba czekać kilku miesięcy.

Pierwsze dane otrzymujemy już po kilkunastu dniach obecności oferty na rynku.

Jeżeli ogłoszenie ma dużo wyświetleń, ale prawie nikt nie umawia prezentacji, problem może dotyczyć ceny albo samej prezentacji oferty.

Jeżeli klienci przychodzą na prezentacje, ale nie składają ofert, trzeba przeanalizować ich powtarzające się zastrzeżenia.

Jeżeli natomiast zainteresowania nie ma praktycznie wcale, zwykle warto sprawdzić:

cenę → sposób prezentacji → grupę docelową → konkurencję → strategię marketingową.

Nie zawsze rozwiązaniem jest natychmiastowa obniżka ceny.

Jak zwiększyć szansę na szybszą sprzedaż mieszkania na Żoliborzu?

Przed publikacją ogłoszenia warto:

1. przeanalizować realne ceny transakcyjne i aktualną konkurencję,
2. określić grupę docelową,
3. ustalić strategię ceny wejścia na rynek,
4. odpowiednio przygotować mieszkanie,
5. stworzyć profesjonalne materiały marketingowe,
6. zaplanować sposób prezentacji i negocjacji,
7. monitorować reakcję rynku od pierwszych dni sprzedaży.

Dlatego w Boro Estate nie zaczynamy sprzedaży od publikacji ogłoszenia. Zaczynamy od strategii.

Jak długo może sprzedawać się Twoje mieszkanie?

Średnia dla Żoliborza może pomóc zorientować się w sytuacji rynkowej, ale nie pozwala przewidzieć czasu sprzedaży konkretnej nieruchomości.

Mieszkanie przy Rydygiera, apartament przy Przasnyskiej, lokal na Starym Żoliborzu czy mieszkanie na Sadach Żoliborskich konkurują na różnych fragmentach rynku.

Dlatego przed rozpoczęciem sprzedaży warto określić:

realną wartość nieruchomości,
profil potencjalnego kupującego,
aktualną konkurencję
oraz strategię wejścia na rynek.

W Boro Estate Żoliborz znamy nie tylko z raportów. Tu pracujemy, mieszkamy i prowadzimy transakcje.

Jeżeli rozważasz sprzedaż mieszkania na Żoliborzu, możemy przeanalizować Twoją nieruchomość i zaproponować strategię dostosowaną do aktualnej sytuacji na rynku.

Dane dotyczące średniego czasu ekspozycji ofert są danymi rynkowymi i stanowią punkt odniesienia. Faktyczny czas sprzedaży konkretnej nieruchomości zależy m.in. od ceny, lokalizacji, standardu, metrażu, sytuacji rynkowej oraz sposobu prowadzenia sprzedaży.

Szukasz mieszkania na Żoliborzu?

W Boro Estate pomagamy klientom porównywać lokalizacje, analizować konkretne nieruchomości i oceniać, czy cena mieszkania odpowiada jego realnym atutom i potencjałowi.

Szukasz mieszkania na Żoliborzu lub w innej części Warszawy?

Skontaktuj się z Boro Estate i sprawdź, jak możemy pomóc Ci sprzedać lub kupić mieszkanie w Warszawie.

Kontakt: